Ist es jetzt an der Zeit, eine Immobilie zu kaufen? (Teil 1)

Viele Menschen in Finanzpolsters Umkreis beschäftigen sich seit längerem mit dem Thema „Mieten oder Kaufen einer Immobilie“, da die Kredit- und Sparzinsen in Österreich so niedrig sind wie noch nie. Auf dem Sparbuch bekommt man daher fast keine Zinsen mehr, die Finanzierung einer Immobilie hingegen ist so günstig wie noch nie.

Aber lohnt es sich der Kauf einer Immobilie noch oder sind die Preise mittlerweile schon zu hoch? Dies ist für viele Menschen eine der wichtigsten Entscheidungen, die Sie in Ihrem Leben treffen. Viele Faktoren spielen eine Rolle, neben der großen finanziellen Investition geht es natürlich auch um Lebensqualität, das Gefühl der Sicherheit und die Möglichkeit der Selbstgestaltung der eigenen vier Wände.

Um dir dabei zu helfen eine finanziell fundierte Entscheidung zu treffen stellt dir Finanzpolster in diesem Artikel die „Price-to-Rent Ratio“-Methode vor. Mit dieser einfachen ökonomischen Methode kannst du den Kaufpreis einer Immobilie bewerten und so überbewertete Immobilien identifizieren.

Was spricht aus wirtschaftlicher Sicht für das Eigenheim und was nicht?

Momentan haben wir historisch niedrige Zinsen bei einer Inflation von 2%. Während sich Kreditnehmern freuen, jammern schon viele Sparer.

  • Unter Berücksichtigung der Inflation haben wir schon länger negative Realzinsen. Das Geld auf dem Sparbuch wird daher immer weniger Wert!!
  • Die Finanzierungskosten bei Krediten sind so niedrig wie noch nie. (variable Zinsen zwischen 1,5 und 2% p.a.)
  • Da Wohnungsmieten meist an die Inflation gekoppelt sind, steigt auch die Miete!

Also ganz klar kaufen kaufen kaufen!!! Stopp, da war doch was, was wir vergessen haben. Aja, die steigenden Immobilienpreise.

Die Preise für Immobilien sind in Österreich in den letzten 6 Jahren schon über 40% gestiegen. In Wien lag die Preissteigerung im selben Zeitraum sogar bei über 70%! (ImmobilienScout24).

Bewerte den Kaufpreis mit der „Price-to-Rent Ratio“ – Methode

In den letzten Jahren sind Immobilienpreise richtig teuer geworden. Ist der Kauf einer Immobilie noch eine gute Entscheidung oder ist der Zug schon abgefahren? Das lässt es sich mit der Price-to-Rent Ratio Methode leicht feststellen.

Diese Methode (auch bekannt als Kaufpreis-Miete-Verhältnis, Kauf-Miet-Indikator) stellt Miete und Kaufpreis in Relation. Somit kannst du feststellen, ob Immobilienpreise in einer Region überteuert sind.

Die Berechnung ist sehr einfach

Der Price to Rent Ratio stellt die Gesamtkosten des Kaufpreises (inklusive Kreditzinsen, Steuer und sonstigen Finanzierungskosten) der Jahresmiete einer vergleichbaren Immobilie gegenüber. So kann errechnet werden wie viele Jahre man eine vergleichbare Immobilie in der Region mieten könnte um den Kaufpreis zu erreichen.

Beispiel einer Price-to-Rent Ratio Berechnung

240.000 EUR (Kaufpreis + Nebenkosten *)
450 EUR x 12 (Jahresmiete *)
44,44
(Price-to-Rent Ratio)

* Gesamtkosten die beim Kauf einer Immobilie anfallen (inkl. Nebenkosten wie Kreditzinsen, Steuer, ...)
** Miete eines Jahres einer vergleichbaren Immobilie in der gleichen Region (exkl. Betriebskosten)

Wie interpretiert man die errechneten Price-to-Rent Ratio Werte?

Je höher das errechnete Ergebnis ist, desto teurer ist die Immobilie im Vergleich zur Miete. Als eine Faustregel gilt, dass ein Wert ab 21 als teuer gesehen wird.

In unserem Beispiel ist der Wert deutlich höher als 21 und daher gilt die entsprechende Immobilie als überteuert. Aus dem errechneten Wert kann man auch ablesen, dass – wenn man die Immobilie nicht kauft, sondern eine vergleichbare Immobilie mietet – man mit dem Kaufpreis seine Miete über 44 Jahre zahlen kann!! Hier rechnet sich rein ökonomisch der Erwerb des Eigentums für den Eigengebrauch nicht.

Wie ist nun die Situation in Österreich?

Price-To-Rent Ratio Österreichkarte

In Wien und Salzburg liegen die Price-to-Rent Ratio Werte bei über 31. Das heißt man kann in dieser Region 31 Jahre lang eine Immobilie mieten um den Kaufpreis einer vergleichbaren Immobilie zu erreichen.

In St. Pölten und Eisenstadt hingegen lohnt sich der Kauf noch. Dort liegen die Price-to-Rent Ratio Werte bei 18,5 bzw. 15.5. In allen anderen Landeshauptstädten sind die Preise aber auch eher schon zu hoch. In Linz, Graz, Bregenz , Klagenfurt und Innsbruck kann der Käufer eine ähnliche Immobilie fast 28 Jahre mieten. (Studie von ImmobilienScout24,2016)

Fazit

Obwohl die Finanzierungskosten durch die niedrigen Kreditzinsen momentan sehr niedrig sind, bedeutet es nicht zwangsläufig, dass sich der Kauf einer Immobilie lohnt. Insbesondere nicht in Wien und Salzburg.

Neben dem Price-to-Rent Ratio, einer rein ökonomischen Methode, gibt es noch viele andere Entscheidungskriterien, die aber zur Vereinfachung in diesem Artikel nicht beachtet wurden, wie zum Beispiel der emotionale Wert, Lebensverhältnisse, Beziehungsstatus, Einkommen, Opportunitätskosten (wenn ich die Immobilie nicht gekauft hätte, hätte ich das Geld anders gewinnbringend anlegen können), erwartende Wertsteigerung. Nicht zuletzt hängt die Entscheidung auch davon ab, ob du die Immobilie weiter vermietest oder selber darin wohnst. Um deine Entscheidungen etwas zu erleichtern, habe ich unten noch ein paar nützliche Links gepostet.

Im zweiten Teil dieser Artikelreihe wird Finanzpolster eine weitere Methode  vorstellen, die dir helfen soll deine Entscheidung zu erleichtern. Mieten oder kaufen, das bleibt weiterhin die Frage.

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Was ist deine Meinung zum Thema Mieten oder Kaufen einer Immobilie und wofür hast du dich entschieden? Schreibe einen Kommentar und diskutiere mit!

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Kommentare

  • Bei den jetzigen Preisen rechnet es sich kaum noch eine Wohnung zu kaufen. Auch nicht, wenn man die Wohnung vermieten will. Die Mietrenditen in Wien liegen zum Teil bei unter 3%.

    • Hallo Davinchi,

      bei Vermietungen kenne ich mich leider zu wenig aus. Hab vor kurzem das Buch vom Investmenpunk „Gegengift“ gelesen. Er meinte ebenfalls,dass die Preise in Wien schon zu hoch sind. Er ist ebenso der Ansicht, dass Mietrenditen unter 5% kein Investmentcase wäre. Vielleicht wäre eine Vermietung über Airbnb interessant ;-). Ein Freund von mir, den ich auch interviewt habe, macht das zumindest so.

      schöne Grüße

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