Ist es jetzt an der Zeit, eine Immobilie zu kaufen? (Teil 1)
Viele Menschen in Finanzpolsters Umkreis beschäftigen sich seit längerem mit dem Thema „Mieten oder Kaufen einer Immobilie“, da die Kredit- und Sparzinsen in Österreich so niedrig sind wie noch nie. Auf dem Sparbuch bekommt man daher fast keine Zinsen mehr, die Finanzierung einer Immobilie hingegen ist so günstig wie noch nie.
Aber lohnt es sich der Kauf einer Immobilie noch oder sind die Preise mittlerweile schon zu hoch? Dies ist für viele Menschen eine der wichtigsten Entscheidungen, die Sie in Ihrem Leben treffen. Viele Faktoren spielen eine Rolle, neben der großen finanziellen Investition geht es natürlich auch um Lebensqualität, das Gefühl der Sicherheit und die Möglichkeit der Selbstgestaltung der eigenen vier Wände.
Um dir dabei zu helfen eine finanziell fundierte Entscheidung zu treffen stellt dir Finanzpolster in diesem Artikel die „Price-to-Rent Ratio“-Methode vor. Mit dieser einfachen ökonomischen Methode kannst du den Kaufpreis einer Immobilie bewerten und so überbewertete Immobilien identifizieren.
Was spricht aus wirtschaftlicher Sicht für das Eigenheim und was nicht?
Momentan haben wir historisch niedrige Zinsen bei einer Inflation von 2%. Während sich Kreditnehmern freuen, jammern schon viele Sparer.
- Unter Berücksichtigung der Inflation haben wir schon länger negative Realzinsen. Das Geld auf dem Sparbuch wird daher immer weniger Wert!!
- Die Finanzierungskosten bei Krediten sind so niedrig wie noch nie. (variable Zinsen zwischen 1,5 und 2% p.a.)
- Da Wohnungsmieten meist an die Inflation gekoppelt sind, steigt auch die Miete!
Also ganz klar kaufen kaufen kaufen!!! Stopp, da war doch was, was wir vergessen haben. Aja, die steigenden Immobilienpreise.
Die Preise für Immobilien sind in Österreich in den letzten 6 Jahren schon über 40% gestiegen. In Wien lag die Preissteigerung im selben Zeitraum sogar bei über 70%! (ImmobilienScout24).
Bewerte den Kaufpreis mit der „Price-to-Rent Ratio“ – Methode
In den letzten Jahren sind Immobilienpreise richtig teuer geworden. Ist der Kauf einer Immobilie noch eine gute Entscheidung oder ist der Zug schon abgefahren? Das lässt es sich mit der Price-to-Rent Ratio Methode leicht feststellen.
Diese Methode (auch bekannt als Kaufpreis-Miete-Verhältnis, Kauf-Miet-Indikator) stellt Miete und Kaufpreis in Relation. Somit kannst du feststellen, ob Immobilienpreise in einer Region überteuert sind.
Die Berechnung ist sehr einfach
Der Price to Rent Ratio stellt die Gesamtkosten des Kaufpreises (inklusive Kreditzinsen, Steuer und sonstigen Finanzierungskosten) der Jahresmiete einer vergleichbaren Immobilie gegenüber. So kann errechnet werden wie viele Jahre man eine vergleichbare Immobilie in der Region mieten könnte um den Kaufpreis zu erreichen.
Beispiel einer Price-to-Rent Ratio Berechnung
(Price-to-Rent Ratio)
* Gesamtkosten die beim Kauf einer Immobilie anfallen (inkl. Nebenkosten wie Kreditzinsen, Steuer, ...)
** Miete eines Jahres einer vergleichbaren Immobilie in der gleichen Region (exkl. Betriebskosten)
Wie interpretiert man die errechneten Price-to-Rent Ratio Werte?
Je höher das errechnete Ergebnis ist, desto teurer ist die Immobilie im Vergleich zur Miete. Als eine Faustregel gilt, dass ein Wert ab 21 als teuer gesehen wird.
In unserem Beispiel ist der Wert deutlich höher als 21 und daher gilt die entsprechende Immobilie als überteuert. Aus dem errechneten Wert kann man auch ablesen, dass – wenn man die Immobilie nicht kauft, sondern eine vergleichbare Immobilie mietet – man mit dem Kaufpreis seine Miete über 44 Jahre zahlen kann!! Hier rechnet sich rein ökonomisch der Erwerb des Eigentums für den Eigengebrauch nicht.
Wie ist nun die Situation in Österreich?
In Wien und Salzburg liegen die Price-to-Rent Ratio Werte bei über 31. Das heißt man kann in dieser Region 31 Jahre lang eine Immobilie mieten um den Kaufpreis einer vergleichbaren Immobilie zu erreichen.
In St. Pölten und Eisenstadt hingegen lohnt sich der Kauf noch. Dort liegen die Price-to-Rent Ratio Werte bei 18,5 bzw. 15.5. In allen anderen Landeshauptstädten sind die Preise aber auch eher schon zu hoch. In Linz, Graz, Bregenz , Klagenfurt und Innsbruck kann der Käufer eine ähnliche Immobilie fast 28 Jahre mieten. (Studie von ImmobilienScout24,2016)
Fazit
Obwohl die Finanzierungskosten durch die niedrigen Kreditzinsen momentan sehr niedrig sind, bedeutet es nicht zwangsläufig, dass sich der Kauf einer Immobilie lohnt. Insbesondere nicht in Wien und Salzburg.
Neben dem Price-to-Rent Ratio, einer rein ökonomischen Methode, gibt es noch viele andere Entscheidungskriterien, die aber zur Vereinfachung in diesem Artikel nicht beachtet wurden, wie zum Beispiel der emotionale Wert, Lebensverhältnisse, Beziehungsstatus, Einkommen, Opportunitätskosten (wenn ich die Immobilie nicht gekauft hätte, hätte ich das Geld anders gewinnbringend anlegen können), erwartende Wertsteigerung. Nicht zuletzt hängt die Entscheidung auch davon ab, ob du die Immobilie weiter vermietest oder selber darin wohnst. Um deine Entscheidungen etwas zu erleichtern, habe ich unten noch ein paar nützliche Links gepostet.
Im zweiten Teil dieser Artikelreihe wird Finanzpolster eine weitere Methode vorstellen, die dir helfen soll deine Entscheidung zu erleichtern. Mieten oder kaufen, das bleibt weiterhin die Frage.
Teile deine Meinung!
Was ist deine Meinung zum Thema Mieten oder Kaufen einer Immobilie und wofür hast du dich entschieden? Schreibe einen Kommentar und diskutiere mit!
Ein sehr klarer und fundierter Artikel zum Thema Immibilien. Ich bin sicher, Sie haben mir damit geholfen. Ich weiß jetzt mehr oder weniger, was zu tun ist. Diese Informationen sind nämlich genau das, was ich gesucht habe.
Danke für den Beitrag. Interessant, dass wir historisch niedrige Zinsen bei einer Inflation von 2 % haben. Ich suche aktuell einen guten Fachmann für einen Immobilienverkauf.
Vielen Dank für diesen Ratgeber! Wir konnten dank deines Tipps, den Kaufpreis mit der Price-to-Rent Ratio zu bewerten, fast ein Schnäppchen mit unserem Haus machen! Durch das Hinzuziehen einer Hausverwaltung sind wir nun rundum kompetent beraten!
LG Elsa
Ich denke schon eine Weile darüber nach, ob ich eine Immobilie kaufen soll und dafür einen Wohnkredit aufnehme. Ein ganz interessanter Aspekt dabei ist, wie ich den richtigen Preis erkennen kann. Mir war gar nicht bewusst, dass ich mit der sogenannten Price-to-Rent Ratio Methode den Kaufpreis und die Miete in Relation stellen und so den besten Wert ermitteln kann. Ich habe schon eine Immobilie favorisiert und werde gleich mal meine Berechnungen starten, vielen Dank für den Tipp.
Mein Mann hat mich gebeten über das Thema Wohnung etwas mehr Informationen zu sammeln. Ich habe nun diesen Blogbeitrag gefunden und finde ihn super! Ich finde es immer klasse mich über neue Dinge zu informieren und mich weiterzubilden.
Auch wenn die Inflation im Zuge von Corona eher sinkt, lohnt es sich für uns, zu kaufen. Wir haben ein Haus bei Imst gefunden. Morgen unterschreiben wir den Kaufvertrag. Die Price-to-Rent-Formel ist bei uns ungenau, da wir bisher in einer kleinen Wohnung gelebt haben. Wir müssen uns aber vergrößern, da Zwillinge unterwegs sind.
Die Informationen, die Sie hier zum Thema Immobilie verkaufen mitteilen, sind sehr übersichtlich. Jetzt sollte ich eine bessere Entscheidung treffen können. Meiner Meinung nach sollte man dies immer auf eine gut informierte Weise tun.
Wenn man die Miete, die man bisher bezahlt, hat mal zusammenrechnet, kommt eine sehr hohe Summe zusammen. Damit könnte manche längst ein Haus gekauft haben. Die Price to Rent Ratio ist eine gute Methode. Danke für den Tipp.
Vielen Dank für den Beitrag zum Thema Immobilienverkauf. Meine Schwester überlegt, ihre Immobilie zu verkaufen, da sie diese zu viel Arbeit und Zeit kostet. Gut zu wissen, dass niedrige Kreditzinsen nicht immer bedeuten, dass sich der Kauf oder Verkauf einer Immobilie lohnt.
Vielen Dank für den Beitrag zum Immobilienkauf. Mein Bruder möchte den Schritt wagen und ein Haus kaufen, der Kaufvertrag ist bereits aufgesetzt. Gut zu wissen, dass die Finanzierungskosten durch Kredite im Moment sehr niedrig sind und man deshalb nicht zögern sollte, zu investieren. https://www.notar-kurz.at/leistungen/kaufvertrag/
Ich habe nie von der Price-to-Rent Ratio Methode gehört. Das klingt aber ganz gut, dann kann man sehen, ob der Immobiliekauf sich lohnt. Meine Frau und ich wollen unser erstes Apartment kaufen. Wir freuen und darauf.
Die „Price-to-rent-Ratio“-Methode finde ich ganz gut. Wir haben die Möglichkeit, am neuen Wohnort sehr günstig eine Wohnung zu mieten. Daher wollen wir unser Haus in Lustenau verkaufen und das Geld anlegen. Ich denke, pauschal lässt es sich nie sagen, ob es gut wäre, eine Immobilie zu kaufen bzw. zu verkaufen.
Gut zu wissen, dass das Geld auf dem Sparbuch immer weniger Wert hat, da die Inflation negative Realzinsen hervorbringt. Ich überlege ein Eigenheim zu kaufen und dafür eine Vermittlung von Immobilien aufzusuchen. Ich wusste gar nicht, dass die Finanzierungskosten bei Krediten so niedrig wie noch nie sind.
Danke, dass Sie über den richtigen Zeitpunkt für den Kauf von Immobilien geschrieben haben. Meine Eltern denken darüber nach, das Geschäft für ein Haus abzuschließen, das sie zu kaufen gedenken. Ich werde vorschlagen, dass sie mit einem Anwalt sprechen, um die Abwicklung des Kaufvertrags zu besprechen.
Meine Frau und ich überlegen uns, ob wir ein Haus oder eine Wohnung kaufen wollen. Da eine Wohnung oftmals günstiger als ein Haus ist, lohnt es sich, in die Richtung zu gehen, meiner Meinung nach. Wir werden uns einen Immobilienmakler aussuchen, der uns helfen kann.
Wir wollen unser Grundstück verkaufen, weil die Preise für Immobilien in Salzburg den hochehren Punkt errecht haben. Es ist interessant, wie sich die Preise in anderen Landeshauptstädten entwickel haben. Danke für die Statistik vom österreichischen Immobilienmarkt!
Das ist hilfreich zu wissen, dass es rund 32 Jahren dauern würde, um das Kaufpreis für eine Wohnung in Salzburg durch Mieten zu bezahlen. Eine Freundin von mir soll nach Salzburg umziehen, aber sie weiß nicht, wie lange sie bleiben soll. Wahrscheinlich wäre es besser, eine Wohnung da zu mieten.
Vielen Dank für den Beitrag zum Immobilienkauf. Gerne würde ich in eine Immobilie investieren, bin mir jedoch bei der Immobilienbewertung sehr unsicher. Gut zu wissen, dass man den Kaufpreis mit der Price-to-Rent Ratio Methode überprüfen kann, um nicht in eine überteuerte Immobilie zu investieren.
Ich finde es komisch, dass in der Hauptstadt die Preise doppelt so hoch sind wie in der Umgebung. 20km von Wien und man sieht schon relativ adäquate Preise. Die Entscheidung fällt auf jeden Fall schwer, darum ist eine Beratung von Makler sinnvoll, um eine beste Wohnung für sich in der Stadt oder sogar ein Haus auszusuchen.
Vielen Dank für den interessanten Beitrag. Ich befasse mich schon seit einer Weile mit dem Thema Immobilienkauf, bin mir aber noch unsicher, ob nun wirklich die richtige Zeit ist. Allerdings finde ich die Argumente für den Immobilienkauf hier sehr überzeugend. Sicherlich sind noch andere Faktoren wichtig, aber mit der Hilfe eines Anwalts werde ich bestimmt dafür sorgen können, dass mit dem Immobilienkauf alles gut verläuft.
Mein Mann und ich sind schon länger am überlegen ob wir uns ein eigen Heim kaufen sollen. Das ist auf jeden Fall ein Wunsch von mir wenn ich Kinder habe aber jetzt sind es nur zwei und da frage ich mich ob das schon notwendig ist. Dennoch denke ich das es nicht schaden kann vorausschauend zuhandeln. Also wird der nächste Vertrag ehr ein Mietvertrag sein und leider noch kein Kaufvertrag.
Guten Tag,
mit dem kaufen ist das ja gar nicht so einfach. Klar wenn man etwas Geld gespart hat und dann den Rest mit einem Kredit versucht zu bewältigen. Aber das lässt das auch das österreichisches Immobilienrecht zu? Ich stelle mir das als Deutscher schon etwas schwieriger vor.
Hallo Tom,
ja klar ist das im österreichischem Immobilienrecht auch möglich mit ungefähr 20-30% Eigenkapital eine Immobilie zu kaufen. Eine 110% Finanzierung hingegen ist bei uns kaum möglich.
schöne Grüße aus Wien
Tolle Tipps für eine detaillierte Immobilienbewertung! Danke! den tatsächlichen Wert der eigenen Immobilie hat unser Opa den fachlichen Kräften anvertraut https://www.welte.eu/leistungen/immobilie-bewerten Ganz objektiv und präzise, mit Bezug auf den heutigen Markt:) Der Opa blieb damit ganz zufrieden, so dass das Geld nach dem Verkauf auch für eine kleine Wohnung in einer anderen Stadt nah zu den Kindern reichte:) Danke!
Bei den jetzigen Preisen rechnet es sich kaum noch eine Wohnung zu kaufen. Auch nicht, wenn man die Wohnung vermieten will. Die Mietrenditen in Wien liegen zum Teil bei unter 3%.
Hallo Davinchi,
bei Vermietungen kenne ich mich leider zu wenig aus. Hab vor kurzem das Buch vom Investmenpunk „Gegengift“ gelesen. Er meinte ebenfalls,dass die Preise in Wien schon zu hoch sind. Er ist ebenso der Ansicht, dass Mietrenditen unter 5% kein Investmentcase wäre. Vielleicht wäre eine Vermietung über Airbnb interessant ;-). Ein Freund von mir, den ich auch interviewt habe, macht das zumindest so.
schöne Grüße