Mit Immobilien auf dem Weg zur finanziellen Freiheit

Heute ist Christian bei uns zu Gast. Um die finanzielle Freiheit zu erreichen, setzt Christian vorwiegend auf Immobilien. Er erklärt uns den Unterschied zwischen Eigenheim und Anlagewohnung aus Sicht eines Investors und teilt seine bisherigen Erfahrungen mit Immobilien mit uns.

Christian, was bedeutet für dich finanzielle Freiheit?

Ich unterscheide zwischen finanzieller Unabhängigkeit und finanzieller Freiheit. Finanzielle Unabhängigkeit ist mein mittelfristiges Ziel, finanzielle Freiheit mein langfristiges Ziel.

Die finanzielle Unabhängigkeit hat man erreicht sobald man seine Lebenskosten, also Grundversorgung, mit passiven Einkommen decken kann und nicht gezwungen ist seine Zeit gegen Geld einzutauschen. Jeder muss für sich selbst definieren wie hoch seine Lebenskosten sind, um zu wissen was individuell finanzielle Unabhängigkeit bedeutet.

Finanzielle Freiheit ist der nächste Schritt. Man ist finanziell frei, wenn man sich fast alles an persönlichen Luxus bis hin zu sozialen Projekten für benachteiligte Menschen leisten kann.

Wie helfen dir Immobilieninvestitionen deine finanziellen Ziele zu erreichen?

Ich habe 2 Anlegerwohnungen, eine davon ist langzeitvermietet und eine davon ist eine Ferienwohnung bzw. spezialisiert für Personen, die nach Wien kommen, um hier 1-12 Monate zu arbeiten.

Viele Freunde und Bekannte fragen mich oft wieviel mir pro Monat übrigbleibt. Wenn man Vermögensaufbau jedoch nicht versteht ist die Antwort sehr ernüchternd, da ich nach Abzüge der Steuer die Kreditrate decken muss und zur Zeit wenig bis keinen Cashflow daraus lukrieren kann. Ich greife dann auf folgende mathematische Gleichung als Erklärung zurück:

Vermögen = Vermögenswerte – Schulden

Wenn die Schulden kleiner werden, wird das Vermögen größer und deswegen freue ich mich über jede Kreditrate mit der ich meine Investitionskredite tilge und ich mein Vermögen langsam aber sicher aufbaue.

Wie und wann bist du trotz deiner jungen Jahre auf das Thema Immobilieninvestition gekommen?

Ab dem Moment als mir meine Eltern als Kind erklärt haben, dass wir jedes Monat Miete zahlen müssen und die Wohnung trotzdem nie uns gehören wird. Diese Information hat ein fundamentales Unverständnis in mir ausgelöst, warum man es so machen sollte. Diesen Umstand wollte ich so nicht akzeptieren und stehen lassen.

Gibt es einen Unterschied, ob jemand eine Immobilie als Eigenheim oder als Anlagewohnung kauft? Was ist deine persönliche Meinung?

Es gibt absolut Unterschiede.

Diese Unterschiede sind aber den meisten Menschen nicht bekannt. Das fundamentale Verständnis dafür bringt Robert Kiyosaki in seinem Bestseller Rich Dad, Poor Dad sehr verständlich auf den Punkt, nämlich den Unterschied zwischen Vermögenswerten (Anlegerwohnung) und Verbindlichkeiten (Eigenheim). Ein Vermögenswert bringt Geld in die Brieftasche, eine Verbindlichkeit nimmt das ersparte Geld in Anspruch. Steuerliche Vorteile sprechen ebenfalls für Anlegerwohnungen. Die Details dazu sprengen aber wohl das Interview.

Man soll sich auf jeden Fall vor einem Immobilienkauf ausgiebig darüber informieren und zwar bei Steuerberatern und Personen, die erfolgreich mit Immobilien sind und nicht bei Freunden und Familie, die es gut mit einem meinen, jedoch leider nicht das nötige Wissen besitzen.

Bei Investitionen sollte man ausschließlich rational entscheiden. Bei Immobilien sollte man die Vermietbarkeit und die Rendite hinterfragen und nicht wie schön es individuell für mich wäre hier zu wohnen.

Ein weiterer Unterschied stellt die Flexibilität da. Aus einer angemieteten Wohnung zieht man leichter ins Ausland oder an die andere Seite der Stadt als aus dem individualisierten Eigenheim. Ein solcher Umzug kann schnell vorteilhaft sein, wegen einem neuen Arbeitsplatz oder sonstigen privaten Umständen. Die vermietete Anlegerwohnung bleibt hingegen eine vermietete Anlegerwohnung auch wenn der Eigentümer umzieht.

Wie beurteilst du, ob eine Immobilie einen fairen Kaufpreis hat?

Folgendes Sprichwort dazu:

Eine Immobilie ist immer so viel wert wie jemand anderer bereit ist dafür zu bezahlen.

Wie man aus dem Sprichwort unter anderem herauslesen kann, ist es eine sehr komplexe Antwort, die man nicht pauschalisieren kann, auch weil alle Immobilien unterschiedlich sind. Zu allererst muss man den Immobilienmarkt kennen und zwar in der Gegend in der man investieren will. Dann führt kein Weg vorbei an Besichtigungen, Besichtigungen und Besichtigungen. Eine Frage, die man sich bei den Besichtigungen stellen sollte: Ist diese Immobile in 10-20 Jahren mehr oder weniger wert?

Wie waren bisher deine Erfahrungen bei der Finanzierung deiner Immobilien? Kannst du uns Tipps geben, worauf man als Neuling achten sollte?

Als Neuling hat man es mit einem soliden Angestelltenverhältnis am leichtesten, sonst wird es eine schwierige Herausforderung, vor allem seit 2008. Eine Bürgschaft wäre eine Alternative, birgt aber auch wieder Tücken in sich.

Grundsätzlich gilt: umso besser die Bonität, umso niedriger der Zins, umso mehr Rendite letztendlich.

Als Tipp aus meinen Erfahrungen empfehle ich einen Kreditvermittler, welcher wie folgt vorgeht: Kontaktaufnahme mit Anfrage bei der Bank mit fundamentalen Daten wie Eigenkapital, benötigte Kredithöhe, Einkommen und Informationen zur Immobilie, jedoch ohne Identität des potentiellen Kunden. Die Identität des potentiellen Kunden bekommt die Bank erst, wenn das Feedback kommt, dass eine Finanzierung möglich oder zumindest vorstellbar wäre. Sobald man einmal eine Absage bezüglich einer Finanzierung bei einer Bank bekommt, ist man für immer im System negativ vorgemerkt. Das bringt immer einen Nachteil mit sich, auch wenn man 5-10 Jahre später nochmal einen Kredit anfragt.

In deinem Vortrag im Juni 2017 bei einem Financial Independence Table Treffen, hast du über die Mikro- und Makrolage einer Immobilie gesprochen. Wie gehst du bei der Immobiliensuche vor, welche Recherchen machst du?

Makrolage nennt man die Stadt und die Erreichbarkeit durch die vorherrschende Infrastruktur.

Die Mikrolage ist die unmittelbare Umgebung mit Fokus auf die „Nachbarschaft“. Gibt es Nahversorger, Gastronomie, Anbindungen zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Autobahnen, Flughäfen, Bahnhöfen, Schulen, Universitäten und anderen Bildungsstätten? Es erhöht die Lebensqualität, wenn man in der Nähe des Arbeitsplatzes wohnen kann, daher sollte man dort investieren wo es viele Jobs gibt – das ist wohl das Allerwichtigste was die Lage betrifft. Man sollte recherchieren, ob die Stadt wächst bzw. Zuzug hat.

Eine weiterer wichtiger Punkt ist es zu prüfen, ob Wohnraum geografisch (Berge, Meer…..) oder gesetzlich (z.B. maximale Höhen von Gebäude) limitiert ist. Beschränkungen für den Wohnraum und parallel mehr Nachfrage erhöhen Kaufpreise und Mieten.

Was muss man bei der Besichtigung einer Immobilie beachten?

Das ist unmöglich in ein paar Sätzen unter zu bringen. Bei Wohneinheiten sollte man grundsätzlich mehr Wert auf den Zustand und die Instandhaltung des Hauses legen als auf den Zustand der Wohnung.

Erstens braucht man für Renovierungen des Hauses die ganze Eigentümergemeinschaft und zweitens sind das auch wieder Kosten.

Man sollte auf jeden Fall auch die vorhandenen Gemeinschafträume besichtigen, und auf jeden Fall den Keller und die Statik.

Bist du zu 100% in Immobilien investiert? Oder sind andere Assetklassen für dich auch interessant?

Finanzpolster hat eine Leidenschaft für Crowdinvesting, P2P Kredite und Aktien ?. Ich persönlich investiere, zusätzlich zu Immobilien, in Aktien. Es gibt einen für mich entscheidenden Grund dafür: Aktien und Immobilien sind Vermögenswerte. P2P Kredite, Crowdinvesting, Anleihen, Derivate und Zertifikate sind Verträge, welche an Drittparteien gebunden sind, die von den Vertragspartnern eingehalten werden müssen um zu funktionieren.

Welche zukünftigen Immobilienprojekte hast du geplant?

Zurzeit vermiete ich nur eine Wohnung kurzzeitig, es sollten aber bald mehr werden. Außerdem mache ich gerade eine Ausbildung zum Immobilienmakler und -verwalter. Ich freue mich auf zukünftige Projekte, welche noch nicht 100% in Stein gemeißelt sind.

Abschließend noch 2 Fragen

a. Was ist der „Financial Independence Table“?

Seit Jänner 2016 treffe ich mich mit zwei Freunden auf wöchentlicher Basis und bespreche und diskutiere neues Wissen, Ideen, Investitionen und Fortschritte in unseren Tätigkeiten. Im Vordergrund unserer Gespräche stehen immer wirtschaftliche und finanzielle Themen sowie persönliche Entwicklung um unser gemeinsames Ziel, nämlich die finanzielle Unabhängigkeit, zu erreichen. Daraus entstand ein monatlicher, offener Stammtisch (F.I.T.) wo wir immer neue Interessenten und Freunde willkommen heißen. Dort gibt es Vortragsdiskussionen zu verschiedenen Themen von einem Teilnehmer der Community oder einem geladenen Spezialisten oder eine offene Diskussionsrunde. Finanzpolster trifft man auch regelmäßig an auf unseren F.I.T.s ?

b. Was ist dein persönliches Motto?

Raus aus dem Hamsterrad!

Fazit

Um finanzielle Freiheit zu erreichen, investiert Christian neben Aktien vorwiegend in Immobilien. Dabei unterscheidet er zwischen Eigenheim und Anlagewohnung. Während Ersteres eine Verbindlichkeit ist und Kosten verursacht, ist das Zweitere ein Vermögenswert, der Geld in die Brieftasche fließen lässt.

Bei der Auswahl von Immobilien recherchiert Christian zuerst die „Nachbarschaft“ der Immobilie. Dabei spielen für ihn Arbeitsplätze, Zuzug bzw. Wachstum der Stadt eine wesentliche Rolle. Außerdem prüft er, ob Wohnraum in dieser Stadt geografisch oder gesetzlich limitiert ist.

Bei der Besichtigung der Immobilie rät uns Christian mehr Wert auf den Zustand und die Instandhaltung des Hauses zu legen als auf den Zustand der Wohnung. Auf keinen Fall sollten dabei Gemeinschafträume, Keller und die Statik vergessen werden.

Vielen vielen Dank an Christian für den interessanten Einblick in die Immobilienwelt und viel Erfolg für dein nächstes spannende Projekt.

Weitere spannende Interviews findest du hier. Wenn du ebenso in Immobilien investieren möchtest, aber keine eigene Immobilie kaufen willst, dann lese Immobilien Crowdfunding-Profitiere vom Immobilienboom ohne selber eine Immobilie kaufen zu müssen

Wenn du gerade vor der schwierigen Frage stehst, ob es jetzt die richtige Zeit ist ein Eigenheim zu kaufen, lese folgende Artikeln:
Ist es jetzt an der Zeit, eine Immobilie zu kaufen? (Teil 1) und Ist es jetzt an der Zeit, eine Immobilie zu kaufen? (Teil 2)